Bezpieczny najem, czyli jaki?
Zbliża się okres poszukiwania mieszkań na wynajem dla studentów. W związku z tym właściciele mieszkań zwracają się do mnie z prośbą o poradę w jaki sposób zabezpieczyć swoje interesy.
W takich przypadkach doradzam zawarcie umowy najmu okazjonalnego.
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny zdefiniowany jest w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 19a ust. 1 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Prawa i obowiązki stron umowy najmu okazjonalnego są właściwie takie same, jak w przypadku klasycznej umowy najmu – kluczową różnicą jest to, że do umowy najmu okazjonalnego dołącza się:
- oświadczenie najemcy lokalu złożone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Akt poddania się egzekucji zaopatrzony w klauzulę wykonalności, jest podstawą przeprowadzenia eksmisji z lokalu.
- wskazanie przez najemcę innego lokalu na wypadek eksmisji i oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody
Najemca musi wskazać adres lokalu, do którego się wyprowadzi po zakończeniu najmu i zobowiązany jest dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Przepisy (art. 19a ust. 3 ww. ustawy o prawach lokatorów) nakładają na najemcę obowiązek powiadamiania wynajmującego o tym, że utracił możliwość zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu. Najemca musi jednocześnie wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela innej nieruchomości pod rygorem wypowiedzenia umowy. Jeśli nie wykona tego obowiązku to właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Jednym z warunków skorzystania przez wynajmującego przepisów o najmie okazjonalnym jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 ww. ustawy o prawach lokatorów).
Jak więc widać najem okazjonalny ma na celu przede wszystkim udzielenie wynajmującemu lokal (właścicielowi) dodatkowego zabezpieczenia na wypadek nieuczciwego zachowania najemcy, który nie będzie chciał zwrócić przedmiotu najmu po zakończeniu umowy.
Najem okazjonalny zapewnia także najemcy pewne poczucie bezpieczeństwa ponieważ wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w kilku określonych przez ustawodawcę okolicznościach. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący może zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w trzech przypadkach:
- gdy najemca, mimo upomnień, użytkuje lokal w sposób niezgodny z przeznaczeniem;
- gdy najemca zalega z opłatami przez trzy miesiące, a wynajmujący powiadomił go o chęci wypowiedzenia umowy;
- gdy najemca wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody wynajmującego.
Zatem decydując się na wynajęcie mieszkania warto skorzystać z instytucji najmu okazjonalnego.