Częstym problemem właścicieli lokali jest brak zapłaty czynszu przez Najemców. Pamiętaj: w żadnym wypadku nie możesz bez zgody Najemcy przejąć posiadania lokalu, np. wejść za pomocą zapasowego klucza i wymienić zamek. Nie możesz też odłączyć mediów. Co możesz zrobić, gdy Twój Najemca zalega z zapłatą czynszu?

   1. Dobra umowa najmu   

Dobrze napisana umowa najmu to więcej niż połowa sukcesu. Warto zadbać, by umowa najmu była jak najbardziej szczegółowa, aby określała wysokość czynszu oraz sposób waloryzacji stawek oraz podawała terminy i sposób jego uiszczania. Istotnym jest wskazanie w umowie co może, a czego nie może robić Najemca.

Umowa powinna wskazywać też przyczyny jej rozwiązania. W takiej umowie najmu koniecznie należy wpisać kaucję w określonej wysokości, którą Najemca winien Ci wpłacić przed zawarciem umowy najmu. Kaucja zabezpiecza Twoje roszczenia o zapłatę czynszu najmu i innych opłat czy roszczeń o naprawienie szkody, które może Najemca wyrządzić w Twoim lokalu. Wysokość kaucji nie może być ustalona dowolnie – nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

W przypadku umowy najmu na czas określony ważne jest zagwarantowanie wynajmującemu prawa do jej wypowiedzenia w sytuacji niewłaściwego zachowania najemcy. Jeżeli umowa najmu zawierana jest na czas określony, to Strony mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w przypadkach określonych w umowie.

  2. Wypowiedzenie umowy najmu   

Jak wynajmujesz lokal mieszkalny to zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, wypowiedzenie przez Ciebie takiej umowy może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie czyli np. gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie umowy powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

   3. Pozew o zapłatę   

Jeżeli kaucja nie wystarcza na pokrycie należności z tytułu czynszu najmu to możesz złożyć do Sądu pozew o zapłatę zaległego czynszu. Co istotne: za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie (czyli razem) z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. W takiej sytuacji można uzyskać w sądzie tytuł wykonawczy i skierować sprawę do komornika.

  4. Prawo zastawu na rzeczach ruchomych   

Przysługuje Ci także zastaw na rzeczach wniesionych do Twojego lokalu przez Najemcę lub przez osoby należące do jego rodziny zamieszkujące razem z nim. Może Ci to pomóc odzyskać zaległy czynsz w toku postępowania egzekucyjnego u Komornika, jeśli Najemca okaże się niewypłacalny

Współautorzy: Radca Prawny Ewelina Ładyga-Buczko, Radca Prawny Jolanta Tokarska