Naczelny Sąd Administracyjny, w poszerzonym, siedmioosobowym składzie, uchwałą z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FSP 1/21 stwierdził jednoznacznie, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Dla Sądu sprawa jest jasna – to podatnik decyduje o sposobie opodatkowania, a wynajmowanie nawet kilkunastu mieszkań nie wyklucza najmu prywatnego. Między podatnikami a organami podatkowymi cały czas trwają spory dotyczące opodatkowania przychodów z najmu.

Przychody z najmu nieruchomości mogą być bowiem zaliczane do jednego z dwóch źródeł przychodów:

• z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, lub
• z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Obecnie sprawa jest jasna. Jeżeli podatnik:

• nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,
• nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
• nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb),

a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

 Kiedy zatem będzie najem z działalności według podatnika:

• nieruchomość musi być wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy,
• zakup nieruchomości, a następnie wprowadzenie do ewidencji środków trwałych następuje na podstawie aktu notarialnego, w którym nabywca zostaje wymieniony jako przedsiębiorca, lub też – w przypadku działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną – na podstawie oświadczenia w sytuacji, gdyby nabycie nastąpiło kilka lat wcześniej poza działalnością gospodarczą lub przed jej założeniem,
• przedmiot działalności gospodarczej określony zostaje poprzez następujące PKD:
• 20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi
• 10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
• 10.Z – Hotele i podobne obiekty zakwaterowania
• 20.Z – Obiekty noclegowe, turystyczne i miejska krótkotrwałego zakwaterowania,
• wprowadzenie do ewidencji środków trwałych generuje także dokonywanie odpisów amortyzacyjno–umorzeniowych (z wyjątkiem gruntów),
• przypadku nieruchomości, które nie są własnością podatnika, musi istnieć inny tytuł prawny, jak np. umowa najmu, dzierżawy, leasingu i zapisane w niej prawo do zawierania dalszych umów najmu, podnajmu, poddzierżawy, itd.

Dopiero ustalenie powyższych okoliczności pozwala ocenić przychody z najmu jako źródło przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo jako źródło przychodu z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).

Autor: Radca Prawny Ewelina Ładyga-Buczko