Zasiedzenie jest formą nabycia nieruchomości. W wyniku zasiedzenia możesz zostać właścicielem cudzej nieruchomości bez zgody jej właściciela.

Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć?

Instytucja ta odnosi się tylko do rzeczy, które mogą być przedmiotem własności. Zasiedzieć będzie można więc np. nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, ale już nie pokój w lokalu czy strych. Nie stanowią one bowiem odrębnej własności, a tylko ich część składową.

Dla zasiedzenia nieruchomości muszą być spełnione łącznie dwa warunki:

1. władanie nieruchomością musi mieć charakter samoistny;
2. musi upłynąć określony czas – 20 lub 30 lat.

Kto to jest posiadacz samoistny?

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która rozporządza rzeczą tak jak właściciel, czyli faktycznie włada daną rzeczą. Taka osoba zachowuje się jak właściciel i przed osobami trzecimi występuje jako właściciel tj. dba o daną nieruchomość, ponosi koszty remontu, podpisuje umowy z dostawcami mediów, ponosi koszty podatku od nieruchomości, korzysta z niej.

Dlatego też posiadaczem samoistnym nie będzie najemca nieruchomości tj. lokator, dzierżawca ani osoba korzystająca z niej na podstawie umowy użyczenia, gdyż w tym przypadku będziemy mówić o posiadaczu zależnym.

Upływ czasu

Jeżeli posiadacz nieruchomości był w dobrej wierze, czyli był przekonany, że nieruchomość stanowi jego własność – to zostanie właścicielem po upływie 20 lat. Jeśli natomiast był posiadaczem w złej wierze to termin ten wynosi 30 lat. Natomiast o posiadaniu w złej wierze możemy mówić wtedy, gdy posiadacz samoistny doskonale wie, że nie jest właścicielem danej nieruchomości lub przy zachowaniu należytej staranności z łatwością mogły się o tym dowiedzieć, a jednak zachowuje się tak jak by nim był.

Co więcej, gdy podczas biegu terminów zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swojego poprzednika. W związku z powyższym posiadanie w dobrej lub złej wierze nie stanowi jedynej przesłanki do stwierdzenia nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie, a jedynie decyduje o terminie w jakim to zasiedzenie nastąpi.

Warto zaznaczyć, że po spełnieniu obu warunków nabycie własności nieruchomości następuje z mocy prawa. Jednak fakt zasiedzenia musi zostać potwierdzony orzeczeniem sądu. We wniosku do Sądu należy wykazać, że wszystkie prawne przesłanki zasiedzenia zostały spełnione. Dotychczasowy właściciel oczywiście może bronić swoich praw do rzeczy, powoływać świadków, przedstawiać dokumenty. Po przeprowadzeniu postępowania sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu – nowy właściciel w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu musi we właściwym urzędzie skarbowym złożyć zeznanie podatkowe. Podatek wynosi 7% wartości nieruchomości.

Autor: Mec. Ewelina Ładyga-Buczko