W dniu 31 sierpnia 2023 r.  zaczęły obowiązywać przepisy dające możliwość wykupu zabudowanych nieruchomości przez ich użytkowników wieczystych. Zmiany wynikają z ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023 poz. 1463).

Od dnia 01 stycznia 2019 r., z mocy prawa, we własność przekształciło się prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Do tej pory przedsiębiorcy nie mieli takiej możliwości. Od dnia 31 sierpnia 2023 r. uległo to zmianie.

Zasady ogólne

Na podstawie wprowadzonych zmian sprzedaż nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu nie będzie mogła nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Roszczenie o sprzedaż

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zostało określone jako roszczenie użytkownika wieczystego o nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej w drodze umowy sprzedaży. Termin żądania: 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji, czyli do dnia 31 sierpnia 2024 r. Po tym terminie właściciel gruntu będzie mógł według uznania odmówić sprzedaży nieruchomości.

Co istotne wskazane powyżej roszczenie przedsiębiorcy nie przysługuje:

1. w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej,
2. jeśli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.,
3. w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich,
4. jeśli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie (lub w decyzji) o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
5. jeśli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Przepisy nie określają wzoru wniosku. Jednakże występując z żądaniem należy określić, wnioskodawcę, adresata, wskazanie nieruchomości (adres lub numer działki), z podaniem numeru księgi wieczystej, na podstawie jakiej umowy przekazano grunt w użytkowanie. Należy się podpisać i podać datę złożenia wniosku.

Zasady ustalania ceny:

Cena nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa ustalana będzie w następujący sposób:

• w przypadku jednorazowej zapłaty ceny – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień umowy sprzedaży;
• w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień umowy sprzedaży.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji jej stawki procentowej, przyjmuje się stawkę procentową określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla danego sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Rada albo sejmik w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy określi w drodze uchwały, szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo zobowiąże, w drodze uchwały, organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia.

Jeśli rada nie podejmie uchwały do końca 2023 r., cena gruntu będzie ustalana na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla nieruchomości Skarbu Państwa.

Przyznana bonifikata – istotne ograniczenie

Bonifikata dotyczy tylko osób fizycznych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa bonifikatę w wysokości 90% od ceny nieruchomości otrzyma, na wniosek, osoba fizyczna:

• w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub przed ukończeniem 16 roku życia lub
• zamieszkująca w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z osobami, o których mowa w pkt 1), będąca opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób, lub
• będąca członkiem rodziny wielodzietnej i uprawniona do posiadania Karty Dużej Rodziny.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, bonifikaty mogą zostać udzielone na zasadach określonych w uchwale odpowiedniej rady (gminy / powiatu) lub sejmiku wojewódzkiego.

Udzielenie bonifikat będzie następować zgodnie z zasadami udzielania pomocy publicznej.

Autor: Mec. Ewelina Ładyga-Buczko