Co jeśli kupisz nieruchomość, ale po fakcie okaże się, że nie ma ona zapewnionej odpowiedniej drogi dojazdowej ponieważ droga ta należy do sąsiada? Wówczas może wystąpić o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wskazane roszczenie przysługuje Ci, gdy Twoja nieruchomość nie ma w ogóle bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich ale także wówczas gdy Twoja nieruchomość wprawdzie ten dostęp ma ale jest on nieodpowiedni.

Co to znaczy zatem „odpowiedni dostęp”?

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej ma stanowić rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi w sposób trwały (a nie tylko np. w okresie letnim). Ale uwaga: odpowiedni dostęp do drogi publicznej nie oznacza dostępu łatwiejszego lub szybszego.

Treścią służebności drogi koniecznej jest uprawnienie do przechodzenia, przejazdu czy przepędzania zwierząt przez cudzą nieruchomość. Aby można była ustanowić służebność drogi koniecznej musisz być właścicielem nieruchomości, właścicielem lokalu w budynku mieszkalnym lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Służebność drogi koniecznej, według art. 145§1 kodeksu cywilnego może zostać ustanowiona jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Pojęcie drogi publicznej określa art. 1 ustawy o drogach publicznych . W myśl tego przepisu drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Ustawa ta przewiduje cztery kategorie dróg publicznych: drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe i drogi gminne.

Zasadą jest ustanowienie służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem przyznanym właścicielowi nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub formie świadczeń okresowych. Takie wynagrodzenie powinno być ono ustalone według cen rynkowych a jako kryteria pomocnicze wchodzą w rachubę zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości obciążonej czy też straty poniesione przez właściciela tej nieruchomości.

Jak ją ustanowić?

Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona:

1. Na podstawie umowy. Oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej powinno być, zgodnie z dyspozycją art. 245§2 kodeksu cywilnego, złożone w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.
2. Na podstawie orzeczenie sądowego. Może to nastąpić nawet wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, o ile spełnione są przesłanki ustanowienia tej służebności.

Od wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł.

Autor: Mec. Ewelina Ładyga-Buczko