Planując inwestycję deweloperską wśród niezliczonych formalności przedsiębiorca musi ustalić czy przez jego lub cudzą nieruchomość mają przebiegać instalacje lub urządzenia do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu oraz energii elektrycznej do planowanych bloków. W przypadku powstania konieczności przeprowadzenia przez czyjąś nieruchomość ww. urządzeń, trafnym rozwiązaniem będzie skorzystanie z instytucji służebności przesyłu.

Czym właściwie jest „służebność przesyłu”?

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym należącym do kategorii służebności (oprócz służebności gruntowej i osobistej). Jego przedmiotem jest korzystanie przez przedsiębiorcę z urządzeń i instalacji służących do przesyłu energii elektrycznej, gazowej, płynów i innych substancji, które są położone na cudzej nieruchomości, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

W praktyce oznacza to uprawnienie przedsiębiorcy do wstępu na cudzy teren, który jest obciążony tą służebnością, aby zainstalować urządzenia przesyłowe, a także móc w razie potrzeby dokonać napraw, wymiany czy konserwacji. 

Nieruchomość obciążona a osoba na rzecz której ustanawia się służebność przesyłu:

Służebność przesyłu może być ustanowiona przez właściciela nieruchomości, budynku czy lokalu, (w tym również przez użytkownika wieczystego gruntu) gdzie te urządzenia przesyłowe się znajdują (lub mają się znajdować). Wówczas taka nieruchomość nazywa się nieruchomością obciążoną.

Przedsiębiorca prowadzący działalność przesyłową, będący właścicielem urządzeń do przesyłu lub zamierzający je wybudować, korzystając z nieruchomości jest osobą na rzecz, której ustanawia się służebność przesyłu.

Zasady regulujące służebność przesyłu zostały zawarte przez ustawodawcę w kodeksie cywilnym.

art. 305² KC stanowi:

§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Przeanalizowawszy powyższy przepis, możemy dostrzec, że ustawodawca sprawiedliwie wyrównał pozycji przedsiębiorcy i właściciela nieruchomości przyznając z jednej strony prawo przedsiębiorcy do żądania ustanowienia służebności za stosownym wynagrodzeniem a z drugiej przyznał właścicielowi gruntu prawo żądania stosownego wynagrodzenia za ustanowienie przedmiotowej służebności.

Należy jeszcze podkreślić, że prawo żądania ustanowienia służebności przesyłu przysługuje kiedy przez nieruchomość przebiegają ww. instalacje jak i w przypadku kiedy takie instalacje dopiero zostaną wybudowane, a więc na etapie planowania przedsięwzięcia deweloperskiego.

Sposób ustanowienia służebności: umownie (w  drodze porozumienia stron) lub sądownie (w przypadku braku pełnej zgody stron).

Forma umowy

Umowa o ustanowienie służebności przesyłu, jak i każda inna umowa obciążająca nieruchomość wymaga formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 kc). Czyli aby dokonać skutecznego ustanowienia służebności przesyłu należy udać się do kancelarii notarialnej.

Umowa o ustanowienie służebności przesyłu powinna w sposób precyzyjny określać sposób i zakres korzystania z nieruchomości jak również dokładny opis ewentualnego wynagrodzenia z tego tytułu. Należy również określić, czy wynagrodzenie za ustanowienie służebności będzie jednorazowe czy okresowe.

Oświadczenie właściciela nieruchomości musi zostać złożone w formie aktu notarialnego, którego wzór także warto poznać. Natomiast, nie ma ustawowego wymogu dotycząc formy oświadczenia przedsiębiorcy, który będzie korzystał z nieruchomości więc, może ono być złożone w formie dowolnej.

Ingerencja sądu i wpis do księgi wieczystej

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy ustanawiającej służebność przesyłu, na skutek odmowy jednej ze stron, zarówno przedsiębiorca, jak i właściciel mogą zażądać, aby sprawę rozstrzygnął sąd. Wówczas właśnie sąd określi wysokość wynagrodzenia. Również w przypadku zaniechania wyceny bądź braku porozumienia stron dotycząc wyceny służebności przesyłu, wycena taka zostanie dokonana przez sąd.

Wpis prawa służebności przesyłu nie jest warunkiem koniecznym do powstania tego prawa, jednakże ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej gwarantuje jego ochronę poprzez instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Autor: Mec. Ewelina Ładyga-Buczko